餐飲進(jìn)商場(chǎng)選址9大坑,中一坑便是九死一生!
發(fā)布時(shí)間:2016-07-06
餐飲項(xiàng)目或門店經(jīng)營(yíng)失敗理由千千種,但有一個(gè)最為要命,堪稱“抹脖子”神功,秒殺自己,而且絕無生還的可能。這就是選址失敗。
一旦選址失敗,往后就別提什么“服務(wù)啊”、“營(yíng)銷啊”、“管理啊”、“產(chǎn)品啊”,好比養(yǎng)孩子一樣,后期營(yíng)養(yǎng)、教育、環(huán)境很重要,但生下來就是一個(gè)植物人,那你說后面還聊它干嘛?今天就來談?wù)劜惋嫷禺a(chǎn)的9大“坑”,看看你曾中過哪個(gè)“坑”?
從位置來說,地產(chǎn)“坑”分為:
商場(chǎng)地產(chǎn)“坑”、街鋪地產(chǎn)“坑”兩大類。
從雙方博弈來說,地產(chǎn)“坑”分為:
地產(chǎn)坑餐飲、餐飲坑地產(chǎn)、地產(chǎn)餐飲聯(lián)手坑。
商場(chǎng)地產(chǎn)一般“坑”有幾種:無 中 生 有
地產(chǎn):麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……啥啥的都進(jìn)來了,你自己看吧!
其實(shí):有可能只是意向聊過,或者只是來看過,更或者連來都沒來過,知道你榜大牌,挖坑等你來跳。
合 伙 作 局
地產(chǎn):麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客……都在裝修了,你還不信?
其實(shí):很多地產(chǎn)為了招商高效,都會(huì)給一些餐飲龍頭品牌一個(gè)低的離譜的價(jià)格,比如同個(gè)樓層同個(gè)位置,均價(jià)10元/平/天,麥肯就是5元/平/天,你來就20元/平/天,拿你的銀子去填大品牌的虧空,有甚者,我聽過一個(gè)地產(chǎn)朋友在三線城市的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,XXX大品牌免租5年,開發(fā)商拿著xxx的施工圖免費(fèi)裝修,這個(gè)大品牌拎包入住營(yíng)業(yè),你們敢比嗎?
地產(chǎn):把一個(gè)大品牌旁邊的位置以一個(gè)偏低的價(jià)格給你。
其實(shí):這個(gè)大品牌后期會(huì)以某個(gè)原因調(diào)換位置的,到時(shí)候,有可能你的邊上全是?絲品牌。
偷 梁 換 柱
地產(chǎn):以后這個(gè)位置就是主入口,人流全從這里走,動(dòng)線多棒……
其實(shí):滾梯安上了,你知道它是往上轉(zhuǎn)還是往下轉(zhuǎn),一個(gè)正反轉(zhuǎn),你就從上風(fēng)上水跑到下風(fēng)下水去了,就算就是上轉(zhuǎn),但商場(chǎng)會(huì)定期調(diào)整動(dòng)線的,也有可能大門規(guī)劃改變呢!
鐵 砂 餡 餅
地產(chǎn):出來一個(gè)地方,趕緊的,我壓不了多久!
其實(shí):外行內(nèi)行都能遇到這樣的貴人,如果你沒有大紅包的話,這個(gè)免費(fèi)的餡餅?zāi)憔蛣e吃了,不是畫的吃不到,要不就是鐵砂餡的,地產(chǎn)有自己的圈子,一類商鋪都是有幾個(gè)大佬把持通過專有渠道變現(xiàn),二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持,三類位置都是圈子里走回扣,四類位置都是招商比價(jià)做業(yè)績(jī),五類位置才是親情大餡餅,人家地產(chǎn)、開發(fā)商、招商的也是人,上班要業(yè)績(jī),下班要養(yǎng)家,就憑一個(gè)人情,少則幾千、多則幾萬、甚至十幾萬的好處不要了嗎,雷鋒只會(huì)開車滴。
瞞 天 過 海
地產(chǎn):看看這家,還沒你們好呢,一月也能輕松賣個(gè)幾十萬 。
其實(shí):老的商場(chǎng)一般會(huì)提供同質(zhì)同類餐廳營(yíng)業(yè)額,以供意向者參考,但數(shù)據(jù)真實(shí)性就不得而知了,什么叫參考,就是——只能參考。
地產(chǎn):放心,烤肉這個(gè)品類這層樓我們只招商一家,搶到就是賺到!
其實(shí):陸續(xù)的很多家烤肉也會(huì)進(jìn)來。 然后可以促使你們“良性競(jìng)爭(zhēng)”!守 株 待 兔
地產(chǎn):看這商場(chǎng)爆滿,不掙錢為什么大家都打破頭往里擠 ..
其實(shí):別說,有些品牌就是不掙錢,但也要進(jìn)入到商場(chǎng)最好的位置,賠錢進(jìn)、賠大錢進(jìn),為毛呢,因?yàn)樗枰罅康目土,產(chǎn)品差、服務(wù)差、管理差,但——加盟好,外行看熱鬧,然后就會(huì)捧錢場(chǎng)了 。
街鋪地產(chǎn)一般有這幾種:
從 前 有 座 山
地產(chǎn):門店很掙錢,但我著急出國(guó),急著出手...
其實(shí):這種一般街邊店居多,商圈存在硬傷,需要轉(zhuǎn)讓,但如果說實(shí)話,恐怕出不去,就會(huì)找到很多餡餅般的理由,“我要出國(guó)了”,“家里有急事需要錢”,“合伙人鬧翻了”等等,等你接了,剩下的就可以“準(zhǔn)備后事”了。
金 蟬 脫 殼
地產(chǎn):干餐飲絕對(duì)沒問題,先干著,手續(xù)慢慢來,這地方?jīng)]人管的...
其實(shí):一般街邊商鋪居多,房屋存在手續(xù)上的死結(jié),屬于違建或非商業(yè),一旦接手,籌建中黑著干,肯定沒人管,一旦開業(yè),消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來,怎么開的怎么關(guān),我見過不少人被坑,有甚者,只能轉(zhuǎn)讓,然后開始講述“從前有座山”了。
拋 磚 引 玉
地產(chǎn):越早進(jìn)越便宜,再拖就不這價(jià)了。
其實(shí):一般新的商場(chǎng)或新的商業(yè)區(qū)居多,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)位置再好也低賠上半年養(yǎng)客,正常的一年也是他,三年也正常,當(dāng)你便宜進(jìn)來后,就知道,日進(jìn)斗金見不到,月月干賠到吐血,結(jié)果死掉一兩批品牌后,商圈成熟了,那時(shí)候房租就可以翻跟頭打滾長(zhǎng)了,而你就是那塊磚,鋪路填坑用的“小磚頭”。
大家看完之后會(huì)不會(huì)有一些感觸,不過這只是一些皮毛,后面多的是,大家先消化一下。其實(shí)餐飲選址是個(gè)高難度的技術(shù)活兒:考慮到幾十個(gè)可能因素,如立地、商圈、動(dòng)線、價(jià)格、營(yíng)銷、發(fā)展、規(guī)劃及"坑"等,千萬不可頭腦發(fā)熱!
來源:餐飲新聞