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餐飲選址的熱理論和冷知識(shí) 不懂就怪不得你吃虧了

發(fā)布時(shí)間:2016-08-25
星巴克為什么要開(kāi)在商業(yè)中心或者寫(xiě)字樓?王品為什么一定要選在商務(wù)中心?

    火鍋店為什么大多都在一樓?快時(shí)尚餐飲為何都愛(ài)扎堆商超?

    餐飲選址是一門(mén)功夫,不懂就怪不得你吃虧了!

    做餐飲最痛苦的莫過(guò)于看著別人的店生意紅火,自己卻在內(nèi)傷。

    關(guān)于選址,木屋燒烤的隋政軍曾經(jīng)說(shuō)過(guò),他的團(tuán)隊(duì)每開(kāi)一家門(mén)店都要去實(shí)地考察測(cè)量。要對(duì)整個(gè)商圈人數(shù)做統(tǒng)計(jì),要測(cè)量自己門(mén)店和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客流,還要算出未來(lái)5年的總銷(xiāo)售額才決定要不要在這個(gè)地方開(kāi)店。

 

但是這樣精準(zhǔn)的測(cè)算需要耗費(fèi)大量的人力物力,一般的餐飲店無(wú)法做到,但是下面的選址“套路”大家卻可以借鑒。

 

做什么生意,就選什么地址


    很多人好奇,為什么星巴克總是堅(jiān)持將店址選在寫(xiě)字樓或高檔商場(chǎng)。其實(shí),星巴克這樣的選址是非常符合其自身定位的,它的定位是精品咖啡,所以選址一定要能夠體現(xiàn)其形象。

    當(dāng)初星巴克初進(jìn)中國(guó)時(shí),將店址選在了北京和上海,就是因?yàn)檫@兩個(gè)城市可以傳達(dá)它精品咖啡的品牌。

    所以說(shuō),好的選址,并不是說(shuō)地段有多貴,而是是否和店鋪的定位相符合。也就是說(shuō),做什么生意,就選什么地址。

    店鋪成功與否,關(guān)鍵在客流量

    星巴克在選址時(shí),首要考慮的是一些能夠匯聚客流量的地方,比如商場(chǎng)、辦公樓高檔住宅區(qū)等。對(duì)于目標(biāo)選址,星巴克會(huì)對(duì)其客流量進(jìn)行分析,從路人的男女比例、性別、年齡、穿著來(lái)預(yù)測(cè)潛在客戶的數(shù)量,并了解客流、客源定位,客層分析,消費(fèi)取向等。

    此外,星巴克在分析選址時(shí),還會(huì)考察一下鄰居,因?yàn)楹玫泥従涌梢詭兔奂土髁,互相造?shì)。

    所以說(shuō),店鋪成功與否,關(guān)鍵在客流量。選址時(shí),一定要好好對(duì)客流量進(jìn)行分析。

    商圈要成熟和穩(wěn)定

    所謂成熟的商圈,是指目標(biāo)消費(fèi)群體聚集的地方;而穩(wěn)定的商圈,則是指能夠維持穩(wěn)定的消費(fèi)水平的地方。一直以來(lái),成熟和穩(wěn)定的商圈,都是商家的必爭(zhēng)之地。

    星巴克的選址標(biāo)準(zhǔn),有一條就是要求商圈成熟和穩(wěn)定。比如,由于上海的陸家嘴中心區(qū)金融機(jī)構(gòu)密度高、商務(wù)樓宇林立、人口密集,竟聚集了20多家星巴克。此外,星巴克的選址非?拷繕(biāo)商圈,因?yàn)橐话闳瞬粫?huì)為了一杯咖啡跑到很遠(yuǎn)的地方。

    餐飲業(yè)態(tài)不同,選址標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同

    商務(wù)餐飲 最看重地段

    王品、鼎泰豐等商務(wù)餐飲,選址標(biāo)準(zhǔn)是最高的。商務(wù)餐飲一般有三條選址原則:第一,必須地處商務(wù)氛圍非常濃厚的區(qū)域,周邊寫(xiě)字樓、酒店多;第二,面積要求大,至少在2000平米以上;第三,裝修檔次比較豪華。

    因此,商務(wù)正餐一般選擇在高檔的酒店、寫(xiě)字樓等商務(wù)區(qū)或者少數(shù)高檔社區(qū),一般消費(fèi)為商務(wù)宴請(qǐng)或者宴客,每客單消費(fèi)較高在200元以上甚至上千元,以高收入人群和商務(wù)消費(fèi)人群為主要消費(fèi)對(duì)象。

    一般說(shuō)來(lái),商務(wù)餐飲進(jìn)入購(gòu)物中心的物業(yè)要求很高,購(gòu)物中心必須為這家餐飲安排單獨(dú)的通道、電梯,單獨(dú)的交通組織。否則要穿過(guò)商場(chǎng)才能到達(dá)餐廳,會(huì)影響商務(wù)宴請(qǐng)所需要的高檔形象。

    連鎖快餐 不肯進(jìn)社區(qū)

    漢堡王、賽百味、吉野家等連鎖快餐品牌是不肯進(jìn)入社區(qū)的。這些品牌快餐選址一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車(chē)站碼頭和一些購(gòu)物中心,最好是臨近大型賣(mài)場(chǎng)(百貨/ 超市/家電/家居等)的出入口位置和十字街口。另外一般有一個(gè)特別的要求,店門(mén)口附近要求能停放一部貨柜車(chē)以方便配送。

    正餐商家 對(duì)于偏遠(yuǎn)社區(qū)心存顧慮

    與商務(wù)餐飲相比,大眾餐飲的選址比較多元,要求也不是那么苛刻。商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、比較集中的住宅區(qū)都可以。它們往往成為大型購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)的主力構(gòu)成,也常常進(jìn)駐一些成熟的大型社區(qū)。

    一般來(lái)說(shuō),大型社區(qū)與大眾餐飲是比較和諧的搭配,但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的社區(qū),所有的正餐商家都會(huì)面臨同樣的問(wèn)題:餐飲要計(jì)算營(yíng)業(yè)時(shí)間的,午餐基本沒(méi)生意,只能靠晚上。

    異國(guó)風(fēng)情餐飲 選址傾向“國(guó)際化”

    如蕉葉、巴西烤肉、日韓料理等異國(guó)風(fēng)情餐廳在很多方面與中餐的物業(yè)要求比較相近,一部分的國(guó)外餐廳就是中國(guó)人開(kāi)的,而且在出品和口味上作了改良,不僅僅針對(duì)特定的外國(guó)客人,有很多的時(shí)尚和白領(lǐng)階層也開(kāi)始進(jìn)入異國(guó)餐廳。

    這類(lèi)餐廳的選址上會(huì)選取外國(guó)人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國(guó)人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。
    咖啡、茶樓 愛(ài)“扎堆”

    咖啡、茶樓、酒吧有喜歡“集中經(jīng)營(yíng)”的傾向,也就是所謂的咖啡/茶樓/酒吧一條街,或者是附近的地方。因?yàn)檫@里有群體的優(yōu)勢(shì)和氛圍,顧客云集,吞吐量很大。

    但此類(lèi)地方往往競(jìng)爭(zhēng)太強(qiáng),只要富有個(gè)性和品牌特點(diǎn)的商家才有生存空間。此外,咖啡茶樓等還通常在旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)附近的選址。

    企業(yè)自身的發(fā)展計(jì)劃

    餐飲企業(yè)會(huì)根據(jù)個(gè)體的資金周期、人員周期規(guī)劃其選址布局,這里面有很多屬于“商業(yè)機(jī)密”。

    肯德基和麥當(dāng)勞(專(zhuān)題閱讀)兩家最知名的快餐連鎖企業(yè),目前的發(fā)展策略就很不一樣:肯德基在2010、2012年飛速擴(kuò)張,開(kāi)店數(shù)量比麥當(dāng)勞多了一倍不止,急劇的擴(kuò)張帶來(lái)的一種后果是,許多新店的利潤(rùn)率下降,甚至到了商家不能承受的地步。

    因此,2014年以后,肯德基擴(kuò)張速度減緩,保證開(kāi)新店的成功率。相反,麥當(dāng)勞在很多地方單店的收益高于肯德基,但發(fā)展步驟則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后,因此目前正在致力于快速擴(kuò)張。

    城市功能區(qū)不同,選址標(biāo)準(zhǔn)也不同

    餐飲商家一般出現(xiàn)的地方,可以分成三大類(lèi):商業(yè)街、食街或者特色街區(qū)、大型賣(mài)場(chǎng)或者購(gòu)物中心、一般住宅或者寫(xiě)字樓底商。

    商業(yè)街不適合正餐廳

    商業(yè)街或者特色街區(qū)的特點(diǎn)是人群流動(dòng)量大,但駐留時(shí)間短。因此,最合適的餐飲類(lèi)型也是快捷、方便、大眾化的。以宴請(qǐng)聚會(huì)為主題的正餐廳不適合生存,這也是為什么王府井、西單商業(yè)街上都沒(méi)有大規(guī)模的中餐廳。

    一般來(lái)說(shuō),這里的餐飲最為復(fù)雜和零亂,一般為中低檔,以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主,消費(fèi)對(duì)象以普通大眾和外來(lái)人員為主。

    購(gòu)物中心要有好的餐飲品類(lèi)組合

    購(gòu)物中心,餐飲的比例一般在16%-18%,而且要求商家有一定的品牌知名度,能夠帶動(dòng)商場(chǎng)的人氣和消費(fèi)。其中,一定要引入一家當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥、?guī)模最大、發(fā)展得最好的中餐。

 

餐飲是需要扎堆的,不同品類(lèi)、不同檔次、不同風(fēng)味的餐飲聚合在一起,越是豐富多樣,越是容易紅火。但是,在“扎堆”之中,也要有效避免同類(lèi)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。


各家餐飲盡量在口味上不要重復(fù),比如在一家購(gòu)物中心里面,兩家川菜或韓國(guó)燒烤,就一定會(huì)造成對(duì)有效客流的爭(zhēng)奪。


    底商餐飲需要細(xì)致的客群分析

    相對(duì)前面兩者來(lái)講,寫(xiě)字樓和裙樓底商的餐飲難度最大,特別是新建小區(qū)的底商,一是商家沒(méi)有太多的想象空間,顧客群體基本是可以確定的,就是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶;二是商家菜系和價(jià)格定位難,再加上各種物業(yè)條件的制約,交通和停車(chē)不便利的更不敢輕易在社區(qū)開(kāi)店。

    對(duì)于社區(qū)內(nèi)餐飲來(lái)說(shuō),考慮的問(wèn)題更多:餐飲是供應(yīng)社區(qū)內(nèi)部,還是面向外部?社區(qū)本身的人群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力怎樣?
    選址目標(biāo)區(qū)域公共設(shè)施要健全

    餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)條件的要求是最苛刻的,硬件達(dá)不到要求,一家餐飲企業(yè)就無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。因此,在選址的時(shí)候,餐飲商家要考慮以下的問(wèn)題:

    1、給排水:一般按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小并保證供水水壓;

    2、電源:一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動(dòng)力電源,主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電;一般要求約在每平方200瓦左右;

    3、管道煤氣:一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣;

    4、排煙煙道:一般餐飲要求設(shè)立專(zhuān)用的煙道,深圳環(huán)保局對(duì)餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定;

    5、排污設(shè)施:一般要求有專(zhuān)用的隔油池和化糞池;

    6、隔熱和隔音設(shè)施:一般與住宅或者寫(xiě)字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂(lè)設(shè)施,主要是要考慮噪音和熱量污染,通常在餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層,實(shí)在無(wú)法設(shè)置的,要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防護(hù);

    7、停車(chē)場(chǎng)和御貨場(chǎng)和專(zhuān)用電梯:為了保證顧客用餐方便必須配備專(zhuān)用的停車(chē)場(chǎng)和上樓電梯,此外針對(duì)大型餐飲商家還得配備專(zhuān)用的貨物通道、御貨場(chǎng)和貨梯;

    8、層高:餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。

    選址就像相親一樣,選錯(cuò)了,再變更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重!

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